独角兽早于告诉 iponews　　|资讯撬动新的资本|　　北京时间7月24日晚，贝壳集团月向美国证监会递交IPO文件，股票代码为BEKE。承销商还包括高盛、摩根士丹利、华兴资本等。　　招股书表明，贝壳集团旗下享有贝壳、链家两大平台。

2019年贝壳集团房产及出租交易总额（GTV）超过2.1万亿。就交易额和交易量来看，贝壳集团是国内仅次于的居住于服务平台，是国内居住于服务平台第一股。　　编辑| Arti　　本文仅有为信息交流之用，不包含任何交易建议　　贝壳集团提交IPO招股书　　华兴新的经济基金、腾讯、软银护持　　贝壳集团的招股书表明，该公司筹措到的资金将主要用作研发，以之后投资于该公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务的拓展、服务产品的多样化及业务运营向新的地理区域的拓展，以及一般的公司目的。

　　2019年，链家资本结构再次发生了变化，原链家投资方股权早已通过协议镜像旋转至贝壳去找房；同时，贝壳、德佑、链家三家管理团队也展开了拆分，可以说道是为包上市做足了打算。　　这次贝壳集团上市，链家也如张海明所说，被装在了IPO框架中。

　　认购书写到：“我们享有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不可分割的一部分。我们深信链家的成功经验协助贝壳在搭起行业基础设施和标准、贝壳较慢和可持续快速增长方面铺平了道路。”　　招股书表明，2020年第一季度，贝壳营收10.05亿美元，毛利润7083万美元，净亏损1.739亿美元。

贝壳集团旗下享有贝壳、链家两大平台。2019年贝壳集团房产及出租交易总额（GTV）超过2.1万亿。　　根据CIC的报告，截至2020年6月30日，贝壳集团的楼盘字典涵括了大约2.26亿套住房，是中国最全面的住宅数据库。截至2020年6月30日，贝壳集团的平台在中国103座经济活跃的城市享有多达260个房地产经纪品牌，多达4.2万家以社区为中心的商店，以及多达45.6万名经纪人。

　　根据CIC的报告，2019年，贝壳的效率是行业平均水平的1.6倍。截至2019年12月31日的6个月中，贝壳集团关联经纪门店的效率为每家门店2030万元人民币，而2018年同期为每家门店1090万元人民币。　　贝壳的新房交易总额从2018年的2808亿元人民币大幅度快速增长至2019年的7476亿元人民币，二手房交易从2018年的8219亿元人民币快速增长至2019年的1.297亿元人民币，证明贝壳有能力通过自我增强的良性循环顺利扩展服务。

　　招股书表明，贝壳去找房2017年、2018年、2019年营收为255亿元、286.46亿元、460亿元（大约65亿美元）。　　贝壳去找房2020年第一季度营收为71.2亿元（大约10亿美元）。　　贝壳去找房2017年、2018年、2019年净亏损分别为5.38亿元、4.27亿元、21.8亿元（大约3.07亿美元）；贝壳去找房2020年第一季度净亏损为12.31亿元。

　　IPO前，链家创始人左晖个人持有人贝壳去找房28.9%股权，投票权为46.8%。　　贝壳去找房CEO彭永东股权为3.6%；SHAN Yigang股权为1.6%；XU Wangang股权为1.8%；华兴资本CEO包凡股权为3.8%。　　腾讯股权为12.3%，为第二大股东；软银旗下SVF II Shell Subco （Singapore） Pte． Ltd．股权为10.2%，低瓴资本股权为5.3%。　　官网表明，贝壳去找房由链家网升级而来，是以技术驱动的品质居住于服务平台，单体和赋能全行业的优质服务者，打造出对外开放的品质居住于服务生态，致力于为三亿家庭获取还包括二手房、新房、出租、翻新和社区服务等全方位居住于服务。

　　公开发表资料表明，2014年1月7日，链家启动A轮融资，复星昆仲、鼎晖投资融资数亿元；2016年链家的B轮及B+轮融资从华兴资本旗下的华兴新的经济基金取得融资60亿元，此后，华兴之后跟转了链家C轮、贝壳D轮融资；2017年1月9日C轮孙宏斌的融创中国融资了26亿元；2019年则在D轮融资中筹措到了多达12亿美元的资金。　　2020年3月，贝壳去找房又证实了D+轮超强24亿美元的融资信息，在这一轮融资淘汰赛中，孙正义接掌的软银集团重新加入了投资者的行列。有媒体报道称之为，软银在这轮投资金额高达10亿美元，是领有投方。

根据全天候科技信息，这轮转后贝壳去找房估值已约140亿美元。　　被左晖评价为“最忠诚的战友”——华兴资本集团董事长、基金创立合伙人包凡曾回应：“贝壳的顺利必不可少产业背景的演进，即中国互联网于是以由表及里，从消费者末端向产业末端渗入。从衣食住行四个大领域来看，在寄居这个赛道里，我们指出随着互联网的演变，不会有颠覆性的根本性变化，于是在市场上看各种各样的投资标的。我们当时面对一个自由选择，究竟是反对互联网背景的公司来改建寄居这个行业，还是押注一个享有涉及产业背景的公司来改建行业？后来我们分析了整个房地产行业，具体了一个基本原则：这个行业的龙头企业必需要创建在很深的产业基础之上，这也就是我们为什么投资贝壳的原因。

”　　左晖：我们用18年构建了产业转型　　在招股书中，贝壳去找房董事长左晖公开发表了一封信：　　亲爱的投资者，　　感谢您取出时间来理解贝壳去找房的故事。我想要和大家共享一下我们对于这个行业、我们的的组织以及我们的未来的观点。　　通过互联网和大数据的力量，我们深刻印象地转变了这个行业。　　我们是享有18年以上历史的中国领先房地产经纪品牌“链家”、以及享有2年历史的线上+线下房产交易及服务综合平台“贝壳”，融合而出的一家机构。

凭借多年的行业经验，我们自知，中国的房屋交易和服务业仍正处于“前工业时代”。利用互联网和大数据的力量，这一产业具备充裕的转型空间和机遇。在过去的18年里，我们通过重塑行业基础设施及标准，构建了产业转型，为贝壳，这一创新型商业模式的兴起铺平了道路。

　　我们的行业转型环绕着以下三大主题：　　1．当下正处于“前工业”阶段的住房交易及服务行业尚能缺少行业标准、基础设施以及具备非常丰富经验的专业服务供应商，因此造成了住房客户的不失望。通过创建服务协议和数字化基础设施的行业标准，我们（贝壳）致力于解决问题由来已久的行业痛点，并通过住房数据标准化、服务供应商专业化和交易流程标准化三大流程再生积极开展行业转型。　　2．数字化。

凭借着强劲的数据能力，我们首度在中国创建了一个现实、动态、海量的房源上海证券交易所及信息分享系统。这一系统为我们获取了普遍的在线接触点，也在这个极低出售频率的行业之中，为我们带给了高质量的客流量。与此同时，我们将零散的线下数据数字化，将房屋交易的整个流程都带回了互联网上，此举不仅转变了交易流程，也转变了交易后的抵押、产权过户等环节。

预示着这些深刻印象的变化一起来临的是，传统的经纪服务提供商在数字化住房服务时代面对着更加多的挑战与竞争。我们新的定义了服务提供商的资格标准，并投放巨资借以聘用和培训大学毕业生，期望他们需要在这个新时代为用户带给新的经纪服务体验。

　　3．通过数字化的交易及服务希望买家、卖家和服务提供商积极开展更为大力的信息共享及对话不道德，从而为我们获取有价值的数据分析结果，协助我们提升服务效率和客户体验。这种改良不会带给更有意义的对话，并且构成良性循环。最后，随着数据分析能力的大大累积，我们对于这一行业的解读和技术水平获得了较慢的发展，我们也需要大大地为客户建构更好的价值。

　　即使艰难也要做到准确的事情　　我们指出，中国的很多行业都呈现某种程度的特征：（1）产业简单，价值链宽，基础设施脆弱；（2）客户及服务商的服务效率较低、体验劣；（3）市场规模大但仍在快速增长。行业参与者往往不会被“极大”的短期机遇所欲望，从而忽略了提升服务效率和客户体验不会带给的长年利益。　　我们享有自己独有的企业文化。

我们忠诚地自由选择去做到那些“准确的”事情而不是可以“较慢顺利”的事情，因为我们信仰长年利益而非较慢顺利的捷径。我们明白，做到“准确”的事情本身就是具备挑战性的，因为从将来来看，我们必须花费时间来改革行业的基础设施、提升服务效率和消费者体验，然后才需要为股东建构更大的价值。

我们坚信通向顺利的唯一道路一定是创建在做到准确的事情的基础之上的，即使这对我们来说是艰难的。当然，最艰难的事情是，在构建长年快速增长和更大的成果之前，做到“准确”的事情往往预示着经济利益的短期壮烈牺牲。我们指出，尽管我们团队在所谓的“没经济报酬的投资阶段”遇上了很多障碍，但早期的挑战仍然为将来的顺利铺平了道路。多年来，我们培育了一支忠诚拥戴这一核心理念的大型管理团队，我们为此深感自豪。

我们的团队一次又一次地经历了那些艰苦的“没经济报酬的投资阶段”，但这些时刻最后为我们带给了长年的快速增长和大力的客户体验。我们深信，做到准确的事情，就能获得将来的顺利。　　在IPO将要到来之际，我们特别是在期望与投资者共享我们的坚定信念，即为了未来长年的顺利去做到准确的事情。

虽然我们对公司的近期财务展现出很有信心，但我们在发展和投资公司的长年优势方面投放了更加多的希望，即使这些投资有可能必须很长一段时间才能看见报酬。但事实是，时间就越宽，可玩性越大，我们就就越激动。

　　创建经纪合作网络（ACN），构建仅有行业覆盖面积　　目前，人们对生活水平的拒绝更加低，全球风行的新冠肺炎疫情更进一步强化了人们的这一市场需求。我们的业务依赖以社区为中心的门店和房产经纪人，他们每天都在向住房客户传送有价值的市场信息，协助他们构建“更佳的生活”，这也是我们的愿景之一。

随着信息技术、互联网和大数据的发展，我们需要创建更为简单高效的经纪合作网络（Agent Cooperation Network，ACN）。我们通过分析房产经纪人的个体特征，将他们的能力与必要的社区创建起独有的关系，为经纪人在交易中创立更好的角色，从而使得多个经纪在单项业务中的高效合作沦为有可能。

我们一般来说不会看见五个或更加多的房产经纪在房屋交易中合作，这种不利的模式能使房产经纪更为大力地参予到更加多的交易之中，创建起更加长年的不存在，并致力于为社区服务、从而带给更好的长年机会。　　ACN的愿景是什么？我们坚信，强化合作将不会不断扩大每一个参与者的外延范围。通过将房产经纪之间的零和博弈论转化成为双赢游戏，ACN使得经纪人之间的合作沦为有可能，从而为住房者带给更高质量的服务体验。

我们坚信优良的服务质量不会带给大力的顾客体验，进而鼓舞服务提供商更进一步提高服务质量。一旦创建一起，这种基于服务质量的良性循环将显得极为强劲。

我们坚信，ACN的底层协议是创建在平台的强劲反对之上的，通过强化房屋经纪之间的相互信任以及房屋经纪与平台之间的信任，我们最后可以夺得客户的信任。我们还坚信，享有10000多名资深专业人才的管理团队是我们顺利的关键，也是我们的核心资产。　　我们将住宅地产行业的整个产业链区分为四个领域：建筑、交易、居住于生活和设施服务（如金融服务）。

我们坚信，通过研发一种独有的模式，将线下经纪网络的允诺服务和对消费者的线上数据分析展开融合，我们有潜力在行业价值链上建构新的价值。　　服务提供商和A+E的价值　　随着传统服务数字化的前进，我们坚信服务提供商的价值将大大减少。借由数据和工具的反对，服务提供商可以通过线上和线下的统合，为客户获取更加专业的服务。

我们将这种创意的服务模式称作“房屋经纪（A，Agent）+工程师（E，Engineer）”，在这种模式中，工程师不会将数据作为一种工具展开搜集和编撰，从而培训和协助房屋经纪以更佳的方式服务客户。　　多年来，我们仍然把房屋经纪视作我们的客户和成就。一方面，我们希望和反对他们以专业且道德的形式为客户获取服务。

另一方面，我们大大对房屋经纪展开投资和培训，提升他们的科学知识水平，确保他们的权益。我们期望为我们的房屋经纪带给专业的接纳和认同，让他们沦为有精神的服务提供商（这也是我们愿景的第二部分）。我们坚信只有有精神的服务商才能为客户获取有价值的服务。　　基于我们对行业复杂性的深刻理解，我们深信，在线投资和线下深度相连应当融合一起。

如果一家企业只是在以非常简单的方式与线下服务提供商进行接入，这既无法建构以客户为导向的自我增强循环，也无法影响服务的获取方式，更为无法构建平台的全部潜力。

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